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深圳高端公寓市场火爆 豪宅投资增多是楼市稳定信号

 近期,史无前例的两轮大范围调控,叠加金融“去杠杆”,楼市周期性下行已开启,“领头羊”北京量价齐跌。另一方面,豪宅市场则逆势上扬。易居研究院数据显示,今年以来北京顶级豪宅交易明显增加,“10万元+”以上楼盘由去年同期的8个增至17个。以北京壹号院为例,截至5月20日,该项目今年成交8套,而去年同期仅成交1套,成交均价探至17.1万元,同比上涨19.6%。同策咨询研究部统计,今年1-4月份,套均总价达4594万元的华润深圳湾·悦府项目共售出63套,单价达13.7万元。今年一季度,上海“10万元+”豪宅共成交316套,整体去化率达到九成。据国际知名咨询机构莱坊5月10日发布的报告,今年一季度,广州以36.2%的涨幅,位列全球41个城市豪宅(售价前5%的房产)涨幅榜的TOP1。


  而且,即便经历了2015年的豪宅元年(一线城市豪宅销售暴涨3.5倍)和2016年的豪宅爆发年(18个城市豪宅销售增长88%),以及2016年开始国家及各地纷纷出台控制房价和地价的措施,但富豪们对豪宅的配置需求并未降低。诺亚财富指出,经历2016年楼市新一轮上涨后,计划减配房地产类资产的高净值人士占比从45.3%降至20.1%,计划增配的占比则从14.6%升至22.7%。


  豪宅市场逆势上扬,一个重要原因就是,2014年下半年以来,创新创业、互联网和新金融等新兴行业发展迅速,多渠道融资给予空前力度的支持。新风口带来创富机会,“新贵们”赚得盆满钵满。但目前看,2013年以来的金融创新到了调整的时候,金融“去杠杆”和降低系统性风险的大幕已开启。因此,前期兑现的财富需重新配置。


  2015年8月以后,人民币波动频繁,海外资产配置曾一度兴起。但今年以来,资金出境受限,海外投资目的地国家“重税”政策此起彼伏;特朗普新政兑现不及预期,美国经济及美元走势扑朔迷离,发达经济体前景蒙阴,高净值人群海外投资放缓。同时,2016年以来国内经济触底企稳,“L型增长”趋势已现。中期看,为给经济转型腾出空间,防风险和“稳增长”的主题不会改变。


  因此,资金在寻找转型期的“安全岛”,而在经济转型完成之前,楼市这个庞然大物,其风险暴露是可控的,近期楼市政策和货币政策已隐含了这一点。于是,有望率先完成经济转型、就业机会集中、人口吸附能力强的一线城市、新一线城市,成为资产配置的首选。集中了最优区位、最优环境、最优教育和人文资源,且有不可再生属性的豪宅,无疑是安全垫最厚实的那部分。


  根据笔者调研,目前深圳高端公寓市场非常火爆,甚至吸引到了外地的高净值人群,京籍人士购房比例达5%。近期,高净值人群在深圳购房出现两大现象:一是非中心地段的豪宅不买,因为他们认为中心地段的房子最保值;二是深圳良好的气候环境,以及粤港澳大湾区建设大背景下,深圳与香港互联互通会不断强化,投资豪宅既是避险,也是分享经济转型红利的选择。


  驱动豪宅投资热潮的另一个因素,就是代际财富传承的时代已经到来。瑞银全球家族办公室的一份报告显示,我国高净值家庭会出现一波巨大的财富继承浪潮,70%的财富承接者为80后和90后。由于计划生育政策,财富集中度提高、个体平均财富规模上升。莱坊咨询预测,未来10年,我国超高净值人士数量将增长140%,千万元级别财富的高净值人群增长比例会更高。由于所继承行业多为传统行业,在父辈基础上继续发扬光大的难度变大,加上“千禧一代”财富观念、消费观念新颖,豪宅购置的倾向明显。


  笔者认为,市场分层、分类调控的背景下,隔离于普通住宅的豪宅市场火爆有利于稳定资金流向,也是楼市稳定的信号。另外,豪宅投资很少利用杠杆,也不冲击金融体系,还能贡献税收,留住资金和人才。同时,就像纽约豪宅远比上海的豪宅贵,但并不影响普通百姓一样,热点城市豪宅火爆与普通住宅也无关,但要防止豪宅太多,挤占普通住宅和保障房供应,普通住宅(如学位房)“豪宅化”。


  来源:奥一网