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前海拍地解读:一二线开发商已开始补库存

  昨日下午三时许,前海两大地块分别以17.45亿元和16.7亿元,被华强、创维高于底价500万竞得。

  两家对两个地块均进行了投标,华强获得桂湾地块后,不得再竞争其他地块,前海片区九单元01街坊地块岸顺利由创维集团拿下。年末26宗土地出让大戏也由此拉开序幕。




  从2013年至今,前海合作区出让土地达到25宗。接下来的12月里,独具魅力的前海还有4宗商业用地出让,累计达到29宗。
  土拍结束,乐居现场邀请两位业内重量级大咖解读前海拍地。
  在世联行副总经理、高级分析师袁鸿昌看来,深圳对前海的规划性引导将会会吸引更多人才聚集于此,创造了越来越多的成果,越来越多的成果吸引越来越多的人,这个城市发展得越来越好,形成这种正循环就难以摧毁。另外,2015-2016去库存成效显著,一二线城市开发商已进入补库存阶段。
 
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袁鸿昌:深圳是意念特别强大的城市
  此次拍的地结果,在业内看来并不意外,因事先有严格的要求最后以近低价成交。在世联行副总经理、高级分析师袁鸿昌看来,相较于“开发商”的角色而言,拍下地块为了设立总部基地的华强和创维,更多是一个“用家”的身份。
  “创维拿下地块,不是为了盖好写字楼后再切割转卖出去”,袁鸿昌始终认为,不能把写字楼和住宅放在一块简单比较,因为写字楼的实质是生产资料,而生产资料的核心是创造产值,“如果拿了5万平米的厂房,只能创造200亿的产值,而创维能够创造400亿,那么这块地理应由创维拿下。因为他创造的价值更大,他对这块地的使用更高。”
  前海的一举一动都直受关注。袁鸿昌相信,人类发展遵循一个规律,就是“理念创造城市”,他不仅仅是自然形成的。像纽约、华盛顿,拉斯维加斯,一开始也是什么也没有。但是现在都是极繁华的城市。
  “深圳以前是一个渔村,如果按照自然的发展,我估计今天不用坐在这儿了,我们可能在这儿吃鱼不是谈这些事。这是因为意念,深圳是所有城市里面意念特别强大的,没有条条框框我们就可以把事情做起来。”让袁鸿昌特别有感触的是,90年代末深圳想办高交会,但觉得级别不够,最后香港方面派了贸发局下面一个部门来配合,那时深圳的热情遇到一点小挫折。
  但是深圳人很坚持,不信邪,继续办,第一届很简陋,第二届也很不完善。“你有这个意念坚持,现在的高交会,我相信可能在世界商业没有一个人再忽略说深圳的高科技的水平。从这个角度来讲,深圳人不等不靠,用心干,从这个角度来讲深圳的精神好像比其他的城市更积极一些。从这个角度来讲因为城市又是靠意念来成立的,深圳在这一点上给人一种很积极的感觉。”因此在袁鸿昌看来,前海的规划性引导会吸引更多人才聚集于此,创造了越来越多的成果,越来越多的成果吸引越来越多的人,这个城市发展得越来越好,形成这种正循环就难以摧毁。
  在此次对话中,新浪乐居深度报道组主任李宗苗对于“定向出让”给表示高度的赞同。前海15平方公里土地,政府所倡导,所希望引进的产业,尤其是高附加值的产业,对于整个深圳的经济发展来讲,相当于是给了一个非常好的方向。“划一个地方做自贸区不是为了卖地,是为了用家拿地。我觉得这个是让整个的房地产行业能够跳出来,不要再用以前的至于说你售价多少钱,租金多少钱,然后去评判这块地。”
  随着概念先行,土地价值发生了一些改变。在李宗苗看来,一个城市发展的脉络,有的时候通过交通去改变城市格局,另外一个,例如在前海的15平方公里之外,宝安中心区实际上不在15平方公里以内,因为有了前海的大的节点,所以使得宝安的土地价值也开始发生重新想象的空间。
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一线高端住宅价格或更高,高价地还会出现
  而除了前海的六宗商业地块外,深圳在12月将会有三块住宅用地开拍,分别为于龙华、大鹏、坪山。这三块地主要位于深圳的东边。
  李宗苗在与袁鸿昌的对话中问及,就整个深圳的方向来说,在往西边发展比如福田中心区,南山中心区,深圳湾,包括蛇口,包括前海,宝安中心区,整个城市是否有一个规律,往西边时,东边的房价涨幅未来就不及西边?
  在嘉宾袁鸿昌看来,短暂而言存在这种规律,但是拉长来看,大都市的扩张通常是放射性扩散,这三五年可能是西边为主,再过几年深圳可能修第二机场或别的,又往东边了。“咱们用三十年、五十年的起步来看,基本上还是均匀发展。十多年宝安中心区的房子 3500元/平卖得很累,那会儿哪能想到今天发展成现在的样子?我觉得长期看,大都市是放射性的,沿着轨道交通和快捷交通来发展。世界上都是这个规律,交通方式改变了城市。”
  袁鸿昌分析道,像一线城市的高端住宅仍然在上升通道,仍是稀缺资源。一方面从供应的角度讲,供应量在减少。在调控的过程中,特别是北上深基本进入到了“速冻”的市场模式。仅从供求关系来讲,据世联行统计今年1--10月月底住宅用地供应,北上广深住宅建筑面积同比减少56.7%。
北上广深最主要的是供给侧改革,需求侧改革之前做过,不管是限购、限贷,供给侧改革里面重点就像深圳和上海提及的“人才用房”,像这一次拍的住宅用地,里面有“双竞双限”地块,地价到顶以后就比谁盖的人才用房多。
  现在大家都说拒绝“地王”,但2015-2016一二线城市去化显著,开发商进入到了补库存周期,特别是住宅,估计住宅用地的价格很难下降,中国绝大多数的开发商还是叫“住宅开发商”。